Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif ? Dans ce cas, l’une des possibilités est d’investir dans le neuf en profitant du dispositif Pinel. Cette alternative vous permet notamment de bénéficier d’une réduction d’impôts sur plusieurs années. De plus, vous évitez les travaux puisque c’est du neuf. Et autre avantage, vous n’avez pas forcément besoin d’apport avec ce type de projet. Malgré tous ces points positifs, est-il intéressant d’investir avec le dispositif Pinel ?
Investissement en Loi Pinel : quelques explications
Pour les investisseurs immobiliers, il est important de s’intéresser à la loi Pinel. En l’occurrence, ce dispositif, mis en place par l’Etat, concerne les logements neufs dans certaines zones seulement.
Le principe est le suivant : l’achat d’un logement neuf mis en location pendant une durée de 6 minimum donne droit à une réduction d’impôts sous réserve de respect des certaines conditions.
- Louer le bien pendant au minimum 6 ans
- Proposer uniquement de la location nue et non meublée
- Louer le logement en résidence principale
- Louer le logement dans les 12 mois suivant la livraison
- Respecter les plafonds de loyer imposés.
Loi Pinel et réduction d’impôts
Le principal avantage d’investir avec le dispositif Pinel est de bénéficier d’une réduction d’impôts. En l’occurrence, l’investisseur doit alors louer son bien pendant 6 ans au minimum, années pendant lesquelles il peut bénéficier d’une réduction d’impôts égale à 2% de la valeur d’achat du bien. Notez toutefois que certains plafonds existent.
Il existe tout d’abord un plafond de m² fixé à 5500 € au m². En parallèle, il existe un plafond par rapport au prix de revient majoré des frais de notaires : 300 000 €. Autrement dit, les réductions d’impôts ne s’appliquent plus au-delà de ces plafonds.
Par exemple, si vous achetez un bien neuf à 120 000 €, que vous mettez en location sur 6 ans, vous pouvez bénéficier de 2400 € de réduction d’impôts chaque année sur les 6 ans (2% de 120 000 € par an de réduction d’impôts).
De plus, notez que vous pouvez profiter d’une réduction d’impôts pendant 12 ans maximum. Sur les 9 premières années, une réduction de 2% du prix d’achat est applicable. En revanche, la réduction descend à 1% du prix d’achat sur les années 10, 11 et 12. Et au-delà de la douzième année, aucune réduction d’impôts n’est prévue.
Un engagement sur 6 an minimum
A propos, notez que pour bénéficier de ces réductions, vous devez vous engager sur une mise en location sur 6 ans, prolongeable de 3 ans ou de 6 ans. Bien entendu, vous pouvez dès le départ vous engager sur 9 ans ou 12 ans de mise en location. Quoi qu’il en soit, à l’issue de la période d’engagement, vous disposez de votre bien comme vous l’entendez. Vous pouvez alors continuer de le mettre en location, l’occuper ou encore le vendre.
Si vous continuez de le louer, vous ne serez plus obligé de respecter les plafonds de loyers imposés (sauf obligation particulière en la matière).
Une vente sur plans
Ensuite, il faut que vous soyez conscient qu’investir dans le neuf revient à acheter un appartement sur plans. De plus, il faut tenir compte du délai de livraison, qui peut être dans 1 voire 2 ans.
Ainsi, vous ne bénéficierez de la réduction d’impôts qu’à partir du moment où votre bien est livré et même à partir du moment où votre logement est loué. En effet, pour profiter de la réduction d’impôts, vous devez louer votre logement dans les 12 mois suivant la livraison.
Le financement de l’achat
Bien évidemment, vous pouvez acheter votre bien avec vos fonds propres. Toutefois, si vous n’avez pas le capital nécessaire, il vous faudra demander un prêt immobilier.
L’avantage de ce type de projet est que vous n’avez pas forcément besoin de fonds propres. En effet, contrairement à l’ancien, l’achat dans le neuf ne nécessite pas de travaux. De plus, les frais de notaires sont réduits et parfois même offerts par le promoteur. Plus exactement, les frais de notaire sont de 2 à 3% pour l’achat d’un logement neuf.
Ainsi, vous pouvez faire le tour des banques ou vous tourner vers un courtier pour financer votre projet. Bien évidemment, il s’agira de comparer les simulations afin d’obtenir des conditions préférentielles.
A ce sujet, vu que vous ne toucherez pas de loyer immédiatement, il est recommandé de demander un prêt avec un remboursement différé, que vous définirez notamment en fonction de la date de livraison. N’hésitez pas à prendre de la marge, notamment celle nécessaire pour trouver un locataire. Ainsi, dans l’idéal, vous commencerez à rembourser votre prêt en même temps que vous percevez les loyers.
Et si vous avez des frais de notaire à régler, sachez que certaines banques les financent.
L’importance du choix du bien
Si le dispositif Pinel semble intéressant sur le papier, il faut toutefois choisir judicieusement son bien. En l’occurrence, certaines villes ont davantage de potentiel que d’autres. Pour vous faire une idée sur le sujet, il convient de regarder l’évolution du prix de l’immobilier sur la ville concernée. Comme vous pourrez le remarquer, sur certaines villes, les prix stagnent voire reculent quand sur d’autres villes, les prix ont enregistré +40% en 10 ans.
En plus de la ville, qui peut représenter un fort potentiel, faites également attention au quartier. Dans une même ville, tous les quartiers ne sa valent pas. Dans l’idéal, l’immeuble doit être relativement proche du centre-ville ou du moins bien connecté (bus, métro, tram, train ? etc.). Regardez aussi l’environnement direct du bien, à savoir la proximité avec les commerces : supermarché, boulangerie, etc.
Enfin, prêtez attention au bien en lui-même : à son exposition, son agencement, etc. Par exemple, un rez-de-chaussée pourrait mettre plus de temps à se louer qu’un appartement en étage. Dans certaines villes, il serait également plus compliqué de trouver un locataire pour un appartement exposé sud.
Faites des simulations
Enfin, nous vous conseillons de vous faire une idée par vous-même de ce dispositif en faisant des simulations. Vous aurez ainsi une idée de l’investissement mensuel nécessaire et des gains escomptés. Regardez également les prix du marché et comparez les offres.
Ensuite, avant de vous engager, pensez bien que cela vous engage pendant au minimum 6 ans. Prenez donc bien en compte vos projets de vie. Par exemple, si vous comptez partir à l’étranger dans les prochaines années, il est préférable de réfléchir à deux fois avant de vous lancer.
De plus, nous vous recommandons de bien anticiper la période post-engagement : allez-vous habiter votre logement, le louer ou le revendre ?
Cet achat doit avant tout être cohérent par rapport à votre stratégie d’investissement, qu’il vous faut définir dès le départ.
